任意売却と一般売却の違い

任意売却とは、住宅ローンの返済が滞ってしまいやむを得ず住宅を売却する場合に主に検討される方法です。

住宅ローンの残高が不動産の現在の価格より高くて、その差額を一括で支払えない場合に発生する手続きとなります。

つまり、売却しても尚且つ残債があり、これをローンで払い続けるしかない場合に選ばれる売却方法です。

残債があるままでは抵当権付の不動産になりますので、一般売却はできないというパターンでしょう。

一方で一般売却とは、不動産の現在の市場売却価格より住宅ローン残高が少ない場合、主に選ばれる売却方法です。

現在住宅ローンが問題なく支払えている場合は、例え任意売却したくてもまず債権者に認めてはもらえません。もし行う場合は、債権者が連帯保証人等に住宅ローンの返済を要求してくることもあります。

なぜなら、任意売却は一般売却と違い、住宅ローンが払えない人のための救済手段として存在する手続きだからです。

それによって、債権者でもある銀行もまた救済されることにもなるので、住宅ローンが払えているのであれば、一般売却の手続きをとるしかありません。

もう少し詳しくみてみましょう。

自宅を一般売却をする場合、前提として「売却金額が負債（残債務）額を上回っている＝アンダーローン状態」であることが求められます。

何故ならたとえ家を売る前（実務上は売った直後）に残債務を一括返済できないと、債権者が家に設定した抵当権を抹消してくれないからです。

元所有者（債務者であるあなた）の返済不能を理由に、債権者によって買った家が競売にかけられるかもしれない。

そんな抵当権付きの家を買おうとする人は、そういませんよね？

そんなことが起きないように、買って貰う家の抵当権は抹消する必要があります。

そのためには住宅ローンの残債務を一括返済できる資力が必要で、そのために「家が売れる金額＞残債務額」でないといけないのです。

では家の売却金額で残債務を一括返済できそうにない場合は、どうなるのでしょうか。

一般売却できないので、競売で家を叩き売りされ、手元にお金を残せず、強制立ち退きさせられるしか道は残されていないのでしょうか。

いいえ、そんな時のために任意売却があるのです。任意売却は「家の売却金額＜残債務額」の場合に家を売れる唯一の方法です。

通常は住宅ローン借り入れの際に抵当権が設定された家を売る場合、家を売った売却金で残債務を一括返済出来ることが条件です。

任意売却では債権者に対して交渉し、先に抵当権を抹消してもらい、家の販売活動が出来るのです。

家の売り手（債務者であるあなた）にとっては様々なメリットがあるので、競売よりも断然おすすめです。

また債権者としても多くの場合、競売よりは多くのお金を回収出来るので、合理的な妥協点であります。

要するに一般売却が出来ない状況下で、任意売却は債務者・債権者の双方にとって最善の方法であるといえるでしょう。

ただし債権者も十人十色。中には様々な理由で任意売却に難色を示す人たちもいます。

しかしそこは、任意売却業者の腕の見せ所です。信頼出来る任意売却業者を信じて、相談してみましょう。