住宅ローン残債務額が不動産売却価格より多い（オーバーローン）場合、売却するには債権者の同意が必須です。

何故なら不動産売却直後に住宅ローンを一括返済できないと、不動産に設定されている抵当権が抹消できません。

その状態の物件は通常売れないため、任意売却することに債権者から事前同意をもらい、彼らに抵当権を抹消してもらう必要があります。

（ちなみに通常の不動産売却なら、債務完済＝住宅ローンを支払い終えた場合に抵当権の抹消合意となります）

この様に債務の残った状態であることを承知のうえで、債権者から販売活動を行う許可を得るために、任意売却専門家が交渉します。

債権者側にも各分野の担当者がいますので、やはりその点を加味しても交渉上手な経験ある業者に対応を依頼するのがよいでしょう。

任意売却は、業者が依頼を受けた後に債権者が予定を了承した時点で、やっと準備期間に入ります。

早くても対応開始前から販売活動終了まで、概ね最大12ヶ月くらいを見ておく方がよいでしょう。

また滞納時期や競売の開始通知があった後の任意売却は、競売と同時進行する事になり、時間的にもタイトになるでしょう。

任意売却実行期間中には、債務者に一旦催促を止めてもらう事ができます。

その間はローンの支払いを一時停止しながら自宅に住めますから、今後の生活の為に貯蓄できる期間として考えることができます。

一般的には競売により売れた不動産の売却価格は、一般市場価格の6割から8割程度になるとされています。

一方で任意売却の場合、競売とは違って一般の市場価格程度まで売り値が上がる傾向にあります。

不動産を売る時は、当然ながらできるだけ高く売ることで、債権者も回収金を多く確保できます。

もちろん債務者も残債務の金額を少なくすることができますので、双方にとって良い選択肢と言えます。

競売の場合は残債務に対し一括での返済を請求され続けますが、任意売却なら状況次第で少額の分割払いを交渉可能です。

どうせ手放すことになる自宅だとしても、残債務の有無やその過程で味わう苦労の増減に関して、任意売却で負担を減らすことが出来ます。

この事例で言う「他の債務」とは、設備関連のローン（太陽光発電／エコ給湯）、事業者ローンや、少額ローンの事です。

ケースによりますが、設備には別途抵当権が設定されてない場合が多く、住宅価格に反映され動産として売却されます。

返済されない借金は無担保債権で残り、金融債権も抵当権が無い場合は概ね同じです。

弊社対応案件の場合、必要に応じて、弊社が所属する一般社団法人 任意売却協会所属の弁護士が債務整理を引き受けます。

第2抵当権の設定があるケースは、手慣れの任意売却専門業者なら先方の債権者とうまく折り合いをつけて解決できるでしょう。

ちなみに、このような交渉に関しては、一般の不動産業者は経験不足により不得意です。

弊社は共に所属する一般社団法人 任意売却協会の会員である弁護士や、司法書士と提携しております。

提携弁護士・司法書士についてはこちらのページからご確認ください。

リスケジュールとは、主に債権者と交渉することで住宅ローンの返済方法・金額や期間の調整を計ることを意味します。

業界では略してリスケとも呼ばれます。

住宅ローン返済における実質的な効果としては、あくまでも一時的に返済の負担を軽減する対応となります。

なので、根本的な返済不能・住宅ローン破綻の回避のためには、任意売却やリースバックが最も有効であると言えます。

任意売却は、債権者の承諾なしに実行することはできません。

任意売却後の売却金から、債権を回収する債権者としては、任意売却の条件等に同意する権利があるからです。

例えば売り出し価格についても、債権者の意向を加味したうえで販売開始され、また適宜価格も変更される場合があります。

交渉の結果全てが決まるので、経験豊富な任意売却業者なら、債務者の立場と債権者側の意向を上手く調整することができるでしょう。

任意売却を依頼し債権者が了解すると、任意売却の準備・販売活動期間へと移ります。

任意売却の実施期間は法的に住宅ローンの支払いをせず、返済を一時的に保留することが出来ます。

本来支払うべきローンや家賃に相当するお金の一部を、今後の生活再建資金に転換できると考えてみましょう。

どうでしょうか、まとまった準備資金を確保できるのではないでしょうか？

自宅を競売で手放す場合は文字通り全てを失い、引っ越しに必要なお金などの補助もないまま放り出されます。

しかし任意売却の場合は、多くの債権者から引っ越し資金を捻出することは不可能ではありません。

このように債務者の立場を説明し、任意売却後の生活を見据えて最終的な価格や配分額を交渉できるのが、任意売却の強みなのです。

捻出できそうな引っ越し費用の目処は、場合によりますがおよそ8万円〜15万円ほどです。

それ以上を保証する業者もいますが、当社としては若干話を飛躍させている、または無理があるという印象です。

不動産仲介の種類には主に「一般媒介／専任媒介／専属専任媒介」があります。

任意売却を依頼する場合は、専属専任媒介（ある特定の業者に依頼し、他の業者や自身での販売活動は出来ない）である必要があります。

これは原則として債権者が業者に希望する要件なので、依頼者や介入する宅建業者が決める事ではありません。

なので依頼を受けた業者は、より一層依頼人への責任に対して真摯に応える必要があります。

一般市場で仲介できないオーバーローンの不動産（売却価格で債務を一括返済できない不動産）を処分する方法は何でしょうか。

答えは二つ：競売または任意売却、それしかありません。

任意売却を選択すればその内の選択肢にリースバックも含んでいます。

競売開始の通知書が届く前に依頼しないと、最終的に選択肢は競売のみとなってしまいます。

そうなる前に、任意売却の依頼をすることで全てを失うリスクを回避することができます。