Q. 任意売却とは何ですか？
A：特定の状況においてあなた（または代理となる任意売却の専門家）が、債権者と交渉することで条件に合意したのち、競売が始まる前に不動産を売却するための手法です。
自宅を売ったお金でローンを一括返済できない状況（専門用語でオーバーローンと言います）など、普通に家を売却できない状態で競売が迫る中、競売を避けて自宅を売却したお金をローンの返済に充てることができる唯一の販売方法となります。
あなたの代理として活動する任意売却の専門業者と、金融機関等の債権者との間で直接交渉ができる為、できる限り双方に良い条件での解決を模索する事ができます。
例えば引越代金や当面の生活資金の確保などが交渉によっては可能ですし、また引き続き自宅に住み続けながら徐々にローンを返済する方法（リースバック）なども模索することが可能です。任意売却について詳しくは、トップページ下部「任意売却とは」をお読みください。
Q. 任意売却の費用について教えてください
A：任意売却に費用はかかりません、無料です！
「本当に費用がかからないの？」と少し懐疑的に思われている方もいらっしゃるかもしれませんが、本当にかかりません。
厳密には任意売却が成功した場合の報酬はあなたが負担するのではなく、債権者に支払われる売買代金から私たちが手数料を頂いているだけになります。例えば任意売却後、あなたの債権者である銀行が受け取る分から私たちは報酬を頂くので、依頼主様負担の報酬・料金はありません。
なので、あなたが費用を負担することは絶対にないので、ご安心ください。費用や料金の詳しい解説については「任意売却の費用・料金」をお読みください。
Q. 任意売却がどう役に立つのですか？
A：任意売却には、下記のようなメリットがあります。
- 債権者が売却に同意しない状況でも、家を売ることができる
- 一般市場に近い相場で売却できる可能性が高く、債権者へより多額の返済が可能
- 競売のように告知される事がないので、諸事情を人に知られる心配がない
- 交渉次第では、引越代や当面の生活資金の確保が期待できる
- 抵当権抹消代や滞納分の住民税、固定資産税等々を債権者が負担してくれる
- 売却後の「無担保債券」についても返済しやすいように交渉してくれる
- 債権者や購入者と退去時期を協議できる
- 一部資料等準備費用を除いて、業者への相談から依頼完了までの依頼金や報酬が無料
「任意売却の特徴」のページでまとめた内容をご確認頂けます。
Q. 任意売却はいつまでに依頼するべき？
A：住宅ローンの返済を滞納する前ならいつでも、しかし競売の開始決定通知が期限と言えます。
早ければ早いほど、良いと言えるでしょう。任意売却に失敗する大半のケースが「相談が遅すぎた」ことによるものです。
特に住宅ローンの支払いがおおよそ3～6ヶ月ほど続いた場合、競売の開始決定通知というものが届きます。これが届いたら、一刻の猶予もありません。競売の開始決定通知が届いた後は、競売と同時進行で任意売却を進めることになります。時間との戦いがより一層厳しくなり、場合によっては任意売却に失敗してしまうこともあります。
住宅ローンの支払いに不安を感じたり、現に支払いが滞り始めたら、任意売却の相談を始めた方が良いです。
Q. 任意売却した後に借金が残る可能性は？
A：任意売却後に借金が残る可能性はあります。
任意売却した際に生じた売買代金で支払いをしても債権（借金）が完済できなかった場合、残った債権は無担保債権として、金融会社等から「債権回収会社（サービサー）」に譲渡されます。
なので、任意売却後の無担保債権については、この債権回収会社と交渉する事になります。通常のケースだと、交渉後の返済額は「5千円～3万円位の間 / 月」での分割返済となることが多いです。
弊社ではご相談頂いた方の状況を精査し、なるべく後の生活に負担の無いように解決できるような提案を心がけております。
Q. 任意売却した家から退去するまでの猶予期間は？
A：場合によりますが、1～3ヶ月程度以内の退去となることが多いです。
任意売却による不動産の購入者が決定し、金融機関の了解が取れたら、購入者との相談によって引渡期限を決定します。
なお新たな所有者と賃貸借契約を結ぶなどして、別の形で引き続き家に住み続ける方法（リースバック）も存在します。住み慣れた家を離れたくない場合などには、おすすめの手法になります。
Q. 任意売却するのは自己破産の前か、後か、どっち？
A：自己破産「前」の任意売却がおすすめですが、場合によります。
多くの場合は自己破産「前」の任意売却がおすすめです。ただし場合によるので、一度弊社までまずは是非ご相談ください。自己破産「前」に任意売却することで、たいていは同時廃止事件として安い費用と手間で手続きを済ませられます。
逆に自己破産「後」の任意売却だと、ほとんどは管財事件として処理され、裁判所への予納金支払い等で負担が増します。一応、自己破産「後」に任意売却することで、債権者に対して任意売却を持ち掛けやすくなるメリットもあり得ます。
Q. 住宅ローンを滞納すると、何が起きるの？
A：住宅ローンを約1～2ヶ月程度滞納すると 、 まずは郵便物や電話等による督促があります。
滞納期間が6ヶ月（金融機関によっては3ヶ月）以上になれば『期限の利益の喪失（そうしつ）』となり、督促対応から競売処理へと移行されます。
＜滞納期間が1～2ヶ月の段階で、あなた個人ができる事＞
債権者（金融機関）に「リスケジュール」（月々の支払いやボーナス払いの見直しをお願いする）を申し出るのが良いでしょう。もちろん、任意売却を前もって検討するのも非常に良い選択ですが、いずれにせよ、弊社など任意売却を手掛ける専門業者に依頼するべきです。
＜滞納期間が3ヶ月以上の方＞
いつ競売になるか分からない状態です。早急に専門家へのご相談をオススメします。
＜競売の開始通知が届いた方（滞納期間4～6ヶ月の方）＞
もはや一刻の猶予も残されていません。至急、弊社までご連絡下さい。
傾向としてギリギリまで個人でどうにかしようとする方が多いのですが、そんな方に必ず憶えておいて欲しいことが2つあります。
- 債権者からの電話や書類には、必ず「誠意のある対応」をとってください。
～居留守や無視等のその場しのぎは絶対にしないように心掛けてください。 - 消費者金融業者等で返済のための新たな借金を絶対にしないでください。
～ローン返済の為に借金をしても何の解決にもなりません。
とにかく住宅ローンの返済滞納が始まってしまったら、まずは弊社まで早急にご連絡ください。
Q. 競売にかかると、どうなる？
A：競売にかけられると「最高金額を申し出た者」にあなたの家が売却されます。
競売とは債権者が債権を回収するために、住宅ローンの担保として抵当権の設定された家を、裁判所を通じて法的に公売（オークション）形式で売りに出すことをいいます。オークション同様、最も高い値を付けた人が家を競落することになります。
競売で家が売れると、現在お住まいの住宅から強制的に退去させられます。もちろん売却金も債務（借金）の返済にあてられるため、あなたの手元にお金が残ることは全くありません。なので、引越代や当座の生活資金もなく途方にくれる方も多くいらっしゃいます。また、競売物件として新聞やインターネット等に載るため、競売の事実を知られたくない人やご近所さんに知られる可能性も高くなります。
このように、競売にかかると何一つ良いことはありません。
競売にかかる可能性がある状態、つまり住宅ローンの支払いが困難になってきた時や、住宅ローンの返済を滞納している時、催促状や督促状が届いてしまっている場合などは、今すぐ任意売却の専門業者に相談して下さい。
Q. リースバックについて教えてください
A：リースバックとは、不動産の所有権を第三者に一次売却・譲渡し、賃借人として契約して引き続き住んだ後、当該不動産を後で買い戻す事（バイバックといいます）の総称です。
売った不動産・住宅を新たな所有者から借りて住み続け、後々お金が準備出来たら再びそれを買い戻す一連の手法です。本来家や土地が売られて他人の所有物になるような場合でも、引き続きあなたが使用し続け、タイミング次第では買い戻すことが出来るのです。住み慣れた家を離れたくない場合は、一考の余地があります。
リースバックは主に住宅ローンの支払いが困難で返済を続けるため、および競売を積極的に回避するための任意売却型と、老後資金や事業資金の捻出等において有用な資産活用型に分けられます。
リースバックには下記のようなデメリットもあるため、検討の際は一度弊社までぜひ無料でご相談頂ければ幸いです。
- 買い手の利回りや再販売利益を考慮また優先するため、結果的には一般市場より安い値段で買い取られる傾向にある
- 売買時に不動産担保ローンとは違い、（リースバックの段階として一時的とはいえ）所有権が相手に完全に移る
- バイバック（買い戻し）するための資力が確保できないと、完全に家を売却して所有権を得ることは出来なくなる場合もある
Q. 月々の住宅ローンの支払い額は見直しできると聞いた。本当？
A：はい、可能です。この交渉はリスケ（リスケジュール）と言われております。
リスケではあなた自身が各債権者（金融機関）と支払いの条件を交渉し、月々の支払いやボーナス払いの金額変更を行えます。
ただし債務の免除は当然できませんし、期間の延長をして月々の支払金額を抑えるので、以前よりも債務（借金）は増えます。半端な知識や経験ではむしろ負担が増すので、この交渉自体を任意売却専門の不動産業者にお願いすることをおすすめします。
もしどうしてもご自身で交渉されるのならば…支払い条件を変更後に滞納した場合、全債務を一括請求される可能性が高いので、交渉時には「無理のない支払金額での交渉」を心がけてください。
Q. 任意売却専門の不動産は、通常の不動産と違うの？
A：簡単に説明すると「任意売却に特化しているか、そうじゃないか」の差です。
任意売却専門会社とは、その多くが不動産業や各種士業（司法書士など）でありながら、任意売却の案件に特化した経験を有しています。例えば弊社オーナーズ・プランニング株式会社は、任意売却以外にも物件の管理や仲介、また宿泊施設の運営なども行っております。
なので賃貸物件の仲介業だけを行う町の不動産屋さんと比べると、任意売却案件に対して専門の不動産は「迅速かつ好条件」での対応が期待できます。
任意売却は普通の不動産売買と比べて非常に「手間と時間」がかかりますし、債権者等との交渉もあるため、ノウハウの少ない一般的な不動産会社が対応出来ない事態も予測されます。なので、任意売却を検討する場合は、任意売却を専門とする経験豊富な業者に依頼するのが最良であると言えるでしょう。
Q. 任意売却専門不動産業者と、弁護士や司法書士との対応の違いは？
A：依頼主とやり取りする窓口が異なりますが、最終的に不動産販売時は不動産業者の対応となります。
任意売却はいずれにしても、金融機関と任意売却業者が協議した金額で最終的に不動産販売活動をします。弁護士や司法書士へ依頼する場合も、最終的にはその大半が専門の不動産会社と連携しており、任意売却の販売活動は不動産業者に委ねられます。その場合もやはり「任意売却の経験が豊富な不動産業者」であることは必須なので、初めからそのような業者に依頼した方が有利です。
弊社は所属する一般社団法人 任意売却協会を介して提携している司法書士・弁護士を、案件に応じて迅速に紹介可能です。住宅ローンの返済問題以外にも借金全般・離婚・共有不動産の問題など、副次的かつ同時進行的に起きている問題をトータルでサポートします。