住宅ローンの返済不能時に起こること
まずは任意売却の目的について知る前に、住宅ローンについて簡単な確認です。
そもそも住宅ローンの返済ができないと、どうなるのでしょうか。
住宅ローンとは家を購入する際のローン、端的に言うと家を買うための借金です。家を購入した後に月々の返済額を設定して、毎月少しづつ借りたお金を返します。
しかし場合によっては、その返済が滞ることもしばしば起こります。するとお金を貸した債権者は、担保に入れた債務者の家を競売にかけます。こうして強制的に家を売って、少しでもお金を回収しようとするのです。
通常は債務返済が滞ると、まず債務者は債権者からの催告状や督促状などを受け取ります。その後も支払いが滞る場合は、競売開始の通知書が届きます。こうなると、基本的に競売を回避することはほぼ不可能となります。
競売では通常の不動産市場価格のおよそ6～7割の値段で家が買い叩かれます。しかもそのお金は債権者の債権回収に全額充てられます。債務者の手元には売却金は一切残りません。
競売になっても、良いことは何一つ無いのです。
任意売却の目的 – 住宅ローンの返済に任意売却がどう役立つのか
それでは本ページの本題へ移りましょう。
一般的に住宅ローンの支払いが困難で自宅を手放す場合、下記の選択肢が主に考えられます
普通売却
一般的な市場での物件売却を指します。
通常この販売方法は、売買価格でローンを返済できる事を前提に選択される方法のため、売却価格がローン残債務額を下回る場合（オーバーローン）には、まず採択されません。
つまり住宅ローンの返済に困っている場合、恐らくこの方法が選ばれることがない状況である可能性が高いです。
通常の不動産販売市場で物件を売却するため、不動産売買を手掛ける全ての不動産業者が、一般的に普通売却を行います。また不動産売却を仲介する業者への手数料の支払いも通常通り発生します。
競売
競売とは、債権者が債権を回収するために行う法的手続きです。オークション形式で債務者の自宅（場合によりますが、住宅ローン返済の話では主に住宅ローン借り入れの担保となっている住まい＝自宅が競売にかけられます）が公売を経て、売却されます。
売却により得られたお金は軒並み債権の回収のために充てられ、本来の物件の所有者＝債務者のあなたの手元には一円も残りません。
また、自宅が強制的に売却されたうえで、裁判所から法的に立ち退きを命令されるため、住まいを失います。
繰り返しますが、競売になっても、住宅ローンの返済をする立場のあなたには何も得なことはないのです。
任意売却
任意売却は、主に普通売却が難しい不動産の売却を行うために選ばれます。
任意売却をする必要がある不動産とは、主に「普通売却ができない（不動産を売ったお金で債務を一括返済できない）」「住宅ローンの支払いが滞っており、競売開始が迫っている状態」のものです。このような不動産を普通売却とほぼ同条件で売るための方法は、任意売却以外ありません。
また任意売却の依頼報酬（依頼先の業者へ支払う料金）は、債権者側から支払われるため、依頼主の負担する報酬支払いはありません。なので、手持ち金が無くても依頼が可能です。
また場合によっては手元にお金を残すことができるので、当面の生活資金に充てられます。
結論：任意売却の目的
このように任意売却の目的は、下記のようにまとめられます。
- 普通売却で売れない不動産を売る
- 他の対応策が通用しない状況でも、競売を回避する
- （場合によるが）手元にお金を残して生活再建の足掛かりとする
より詳しい解説①：家を売ったお金でローンを一括返済できない＝任意売却が必要
住宅ローンを借りて買った家を完済前に売るためには、債権者からの同意が必要です。
その理由は、通常住宅ローンを借りて買った家には抵当権が設定されいるからです。
抵当権の設定解除には債務（住宅ローンとして借りたお金）の完済が必要です。しかし抵当権の抹消手続き前に家を売るには、その家が売れた直後に住宅ローンの残債務を一括で返済することが前提となります。
もし住宅ローンの残債務が売却見込み額を上回る場合（これをオーバーローン状態といいます）、たとえ家が売れても住宅ローンの残債務を返済することができません。売れた家に抵当権が残るならまず買手を見つけるのも至難の業です。
債権者は抵当権の抹消前に、そのような状態の家を売却することには通常同意しません。また債務者自らが交渉するのも難しいです。こうしてオーバーローン状態の家が売れないまま、住宅ローンの返済が滞った状態の人たちの手元には、競売開始の通知書が届くのです。
そんな状態でも任意売却なら家を売り、競売を回避することができるかもしれません。
任意売却の強みは、債権者を説得してオーバーローン状態の不動産を売却できることです。なので、普通売却ができない不動産を売って競売を回避することができるのです。
なぜそれが可能なのか？それは…
債権者にとっても競売は絶対に避けたい結末だから
…です。
より詳しい解説②：家を売ったお金でローンを一括返済できない＝任意売却が必要
任意売却を必要とする人は、住宅ローンの返済が滞っている可能性が高いです。
そのままの状態だと、いずれ最終的には不動産が競売にかかってしまいます。家を売られる立場の債務者はもちろん、債権者にとっても競売は最悪の結末なのです。
何故なら競売では一般の不動産売買市場の6～7割の値段で不動産が売れる可能性が高いからです。
債権者にとっては、回収することができるお金が減るので、良い結末とはいえません。
任意売却では家が一般的な不動産売買市場の価格とほぼ同額で売れる可能性が高いです。
なので債権者にとっても、競売になるくらいなら任意売却の方が良いのです。
ただし債権者を説得するのは、簡単ではありません。優位に交渉と取引を持ち掛けるためには、専門知識と経験が必要です。そのためにも、任意売却の依頼は任意売却を専門とする業者へ依頼する必要があるのです。
より詳しい解説③：家を売ったお金が手元に残る可能性がある
競売で家が売れても、そのお金は債権回収に全額充てられます。なので家を売られた立場の債務者および”元”所有者の手元には、一切お金が残りません。しかも家が強制的に売られて立ち退きを命じられるので、いきなり住まいを失います。
任意売却をしてもなお住宅ローンを完済できなかったとしても、債権者との交渉によっては債務者の手元に一部売却金を残すことが可能です。
これにより、任意売却後の生活再建のための資金としてそれを利用することができます。一文無しの状態で家を競売で失うのとは、雲泥の差です。
このように、任意売却には様々な強みがあります。
任意売却が必要となる状況は限られます。しかし住宅ローンの返済に不安がある場合や、それが滞っている場合には、最も有効な返済方法であるといえるでしょう。
任意売却の成功には、「できる限り早期の依頼」が最も大切です。住宅ローンの返済に不安を感じる場合や、滞納が始まった時・催告状や督促状が届いた時・競売開始の通知書が届いてしまう前に、専門業者に連絡しましょう。競売開始の通知書が届いた後も諦めずに、信頼できる専門業者へご連絡ください。