任意売却の特徴とは

主に任意売却の特徴としては、下記のような要素が挙げられます。

1. 普通売却が難しい不動産も売ることができる

今住んでいる家を売るとしても、通常の売買市場で家を売れない場合があります。

具体的には、住宅ローンの返済残高が不動産の売却額を上回る場合、一般的に家を売るのは難しくなります。もし家を売る際に住宅ローンの残債務がある場合は、売却後にそれをすみやかに一括返済することが求められます。何故ならそれは住宅ローンの債権者（銀行など）が、家が売れた場合すぐに設定した抵当権を抹消しないといけないからです。

住宅ローンを借り入れた際、それが返済できなくなった場合に備えて、債権者はあなたの家を担保として抵当権を設定しています。通常住宅ローンの完済をもって、この抵当権はなくなります。しかし家を売る場合、事務的には家を売った直後に残債務を一括返済することで、抵当権の設定はなくなります。

しかし仮に家が売れても住宅ローンの残債務を完済できないと、どうなるのでしょうか。そうなると、家を買った相手は抵当権付きの家を手に入れることになります。売主が住宅ローンを返せないと、この抵当権が設定された家が競売で売られてしまうので、まず買い手がつくことはないでしょう。そしてそもそも、そのような展開になることは債権者も見越しています。なので、家を売った後にすぐ住宅ローンを一括返済できない状況では、家の持ち主が単独で販売活動をするのはまず不可能です。

とにかく、住宅ローンの残債務額が家の売却額を上回る場合、通常の販売市場で家を売ることは難しいと考えられます。

しかし任意売却を選択することで、そのような「住宅ローン残債務額が、家の売却額を上回る」状態でも、家を売ることができます。

任意売却の強みであり最大の醍醐味とされるポイントは、債権者との交渉です。任意売却を専門とするプロは、債権者に様々な交渉カードを提示します。売却後に住宅ローンの残債務額を一括返済することが見込めない家でも、販売活動を行うための同意を取り付けることができます。何故なら、債権者にとっても住宅ローンの滞納が続いて競売になってしまうよりも、任意売却の方がよっぽど都合が良いからです。

競売になると家はオークション形式で公売にかかり、通常の市場の6～7割程度の価格で競落される傾向にあります。これは債権者が回収できるお金が減ってしまうということです。事項でも解説しますが、任意売却による売却額は、通常の不動産売買市場のそれとほぼ同等となる可能性が高いです。

なので、債権者にとっても競売になるよりも任意売却で住宅ローンの返済問題を解決することが望ましいのです。

そのための交渉には専門知識と経験が必要となるため、任意売却を行う場合は当社のような専門業者へ依頼するのが一般的です。

2. 一般市場並みの売却額が見込める

前項でも解説した通り、住宅ローンの返済が滞って最終的に競売になった場合、売られる家の売却額（競落額）は一般市場のおよそ6～7割とされます。なので債権者にとっては、本来回収できるはずのお金が減ってしまうということになります。また言うまでもなく、競売によって債務者の手元にはお金も残らず、家も強制的に売られ立ち退きを命じられるので、メリットは一切ありません。

一方で任意売却で無事に家が売れた場合、少なくとも一般の販売市場とほぼ同じ条件で家を売ることになるので、売却額も通常の見込み額と同等の価格が見込まれます。これは債権者の回収分が増えるということなので、債務者にとっては競売よりもよっぽどマシな選択となります。また債務者にとっても、返済に充てられる金額が増えることになります。

つまり任意売却をすることで、競売になりそうな家でも一般市場と同等の売却額が見込めるのです。

住宅ローンの返済にお困りの場合は、次項で説明する生活再建のためにも、少なからず手元にお金を残せる可能性がある任意売却で、競売を事前に回避することが望ましいといえます。

3. 手元にお金を残せる可能性がある

前項での解説の通り、任意売却で家を売る場合は、一般的な販売市場の売却額並みの売却額が見込めます。

そのため、場合によっては手元にお金を残すことができるかもしれません。

ケースバイケースなので一概に条件が何かを定義することは難しいのですが、これも債権者との交渉のうちの一つです。優秀な任意売却専門業者は、債権者との交渉に債務者の今後の生活を考慮した対応を盛り込んで提案することができます。

任意売却が完了した後も、各種登録や登記などの手続きがありますが、そのための費用を賄うことができる可能性があります。また新居を探すための引っ越し費用や、最低限必要な生活資金を確保することも可能となります。

競売で無一文になり住まいを失うよりも、圧倒的に状況が良くなります。そのために必要なのは「なるべく早い相談」です。

任意売却のご相談・ご依頼に自己負担金は不要です。少しでも住宅ローンの返済にお悩みの場合は、状況が悪化する前にまずは一度ご相談ください。あなたのその行動が、今後の展開を大きく左右します。

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